老百姓找二手中介買(mǎi)房圖的就是省時(shí)安全，但實(shí)際在具體操作中隱藏著不少問(wèn)題，近日中天置業(yè)巨額資金“蒸發(fā)”事件就是一個(gè)典型的例子，這也讓中介資金監(jiān)管問(wèn)題再次成為業(yè)內(nèi)討論的熱點(diǎn)。與此同時(shí)業(yè)內(nèi)也猜測(cè)中介行業(yè)將再次面臨洗牌。
中介1.7億元資金蒸發(fā)
近日各大媒體紛紛報(bào)道，深圳中天置業(yè)老板蔣飛神秘失蹤，與此同時(shí)出現(xiàn)的是高達(dá)1.7億元的財(cái)
務(wù)虧空。據(jù)報(bào)道，蔣飛失蹤后，留下的是公司1.7億元的財(cái)務(wù)虧空。
據(jù)悉中天置業(yè)成立于2003年3月，主要是從深圳羅湖區(qū)4家中介店鋪起家，經(jīng)過(guò)幾年的快速擴(kuò)張，到2006年上半年，中天置業(yè)已擁有深圳、上海、成都等地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分行150余家、員工逾2000人。
據(jù)了解，截至案發(fā)前,中天置業(yè)在深圳約有110家門(mén)店，上海26家，成都參股12家。目前最新的情況是上海26家門(mén)店已全部停業(yè)。據(jù)一位相關(guān)消息人士透露，上海門(mén)店均已接到深圳總部要求全部關(guān)閉的通知。該人士還指出，今年7月份，中天置業(yè)在上海一口氣擴(kuò)張了21家門(mén)店，7月份開(kāi)始租門(mén)店，一個(gè)月后正式開(kāi)張，目前在上海有26家門(mén)店，原定計(jì)劃今年底在上海門(mén)店數(shù)要達(dá)到60家。
對(duì)此公司一位工作人員顯得較為焦急，公司關(guān)閉后不僅上繳的傭金都已不知去向，客戶(hù)資料更是一夜之間全部消失，不僅丟了工作還被拖欠了相應(yīng)的工資及傭金。
中介資金監(jiān)管問(wèn)題暴露
中天置業(yè)事件帶給我們最直接的感觸就是中介公司在資金監(jiān)管方面暴露出的問(wèn)題，該事件的發(fā)展也給現(xiàn)今的二手中介行業(yè)敲響警鐘。據(jù)了解出現(xiàn)資金監(jiān)管上的問(wèn)題之前已有先例，由于涉及的對(duì)象與金額有限，因此并沒(méi)有引起人們的廣泛關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士指出，一家大型中介公司每個(gè)月在公司賬面上的資金大約就有二三十億元。內(nèi)地沒(méi)有相應(yīng)配套的票據(jù)，如果各家分行單獨(dú)進(jìn)行人工作業(yè)，或者交易資金下放到各家分行，失控的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大。
其實(shí)二手中介行業(yè)內(nèi)各家企業(yè)對(duì)于資金監(jiān)管問(wèn)題還是嚴(yán)格管理謹(jǐn)防出現(xiàn)相類(lèi)似的問(wèn)題。上海美聯(lián)物業(yè)交易管理部高級(jí)經(jīng)理王磊表示，現(xiàn)在中介與合作銀行開(kāi)有專(zhuān)屬的資金監(jiān)管賬戶(hù)。所有客戶(hù)交易的房款都會(huì)有銀行參與監(jiān)管，每筆資金的進(jìn)出，都需要提供資金所有人的授權(quán)書(shū)、產(chǎn)證復(fù)印件、買(mǎi)賣(mài)合同等資料證明，有專(zhuān)屬財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，且交易資金均以劃賬形式進(jìn)出，禁止提現(xiàn)。一線業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)客戶(hù)前期的接待及買(mǎi)賣(mài)雙方的接洽，后期則有專(zhuān)屬的公司交易管理部，負(fù)責(zé)客戶(hù)的簽約、交易以及法律咨詢(xún)等事宜跟進(jìn)。與此同時(shí)在分行均設(shè)置了供客戶(hù)銀行卡付款的POS機(jī)，整個(gè)交易流程均不過(guò)手客戶(hù)的現(xiàn)金，這在很大程度上替客戶(hù)規(guī)避了由于現(xiàn)金支付所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
通過(guò)銀行進(jìn)行資金管理已成為主要措施。上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理施宏睿告訴記者，目前港資及臺(tái)資背景的中介企業(yè)在交易過(guò)程中都在銀行有一個(gè)專(zhuān)用賬戶(hù)，交易過(guò)程都是由銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)賬完成，一般都是根據(jù)合同由銀行直接轉(zhuǎn)賬至客戶(hù)賬號(hào)。
中介擴(kuò)張尚需規(guī)范
有報(bào)道稱(chēng)此次中天置業(yè)之所以出問(wèn)題，主要是他們采取挪用客戶(hù)資金的方式進(jìn)行快速擴(kuò)張。中介公司參與房屋交易時(shí)，一般都是要求購(gòu)房者將首期款打入指定銀行賬戶(hù)，進(jìn)行資金監(jiān)管。等到國(guó)土房管部門(mén)登記、合同生效后，中介公司才會(huì)把房款付給賣(mài)方。由于目前沒(méi)有嚴(yán)格的法律規(guī)范，購(gòu)房款在中介公司賬戶(hù)上都會(huì)停留一段時(shí)間。
隨著房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)近些年來(lái)的快速發(fā)展，各行業(yè)內(nèi)企業(yè)都在抓住之一時(shí)機(jī)迅速成長(zhǎng)，這其中就包括有二手中介企業(yè)。然而企業(yè)在擴(kuò)張成長(zhǎng)過(guò)程中應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃，切忌急功近利，否則往往事半功倍。漢宇地產(chǎn)施總告訴記者，漢宇地產(chǎn)對(duì)04、05、06年做了企業(yè)發(fā)展計(jì)劃，并預(yù)留出相應(yīng)的資金進(jìn)行調(diào)整，因此即使05年出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)控也沒(méi)有產(chǎn)生較大的影響，進(jìn)入07年后市場(chǎng)盈利狀況較為不錯(cuò)，因此也有足夠的現(xiàn)金流支撐企業(yè)的發(fā)展。施強(qiáng)調(diào)，中介企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中不應(yīng)只關(guān)注開(kāi)店擴(kuò)展規(guī)模能力，更重要的是企業(yè)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)能力，這才是規(guī)范發(fā)展的核心。
【業(yè)內(nèi)呼吁】
應(yīng)設(shè)立第三方監(jiān)管服務(wù)機(jī)構(gòu)
今年上半年，建設(shè)部與央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確要求建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，以防止國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)占?jí)号灿媒灰踪Y金的行為。不過(guò)，該通知下發(fā)已近一年，上海中介機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管狀況依然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變。
中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀告訴記者，以目前一般中介公司自身能力根本不具有承擔(dān)監(jiān)管交易資金安全風(fēng)險(xiǎn)的能力，一旦公司內(nèi)部員工采取非法手段卷走房款，中介公司沒(méi)有能力償還這么龐大的金額。因此資金監(jiān)管是個(gè)長(zhǎng)期工程，需要的是人力、物力和精力，政府能否長(zhǎng)期、無(wú)償?shù)赜行ПO(jiān)管資金，都是需要斟酌的。我認(rèn)為，今后可能會(huì)讓有能力的第三方去部分負(fù)責(zé)資金監(jiān)管，包括律師行、保險(xiǎn)公司或是誠(chéng)信度高的品牌中介公司，小中介則必須把資金打入第三方賬戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管，只有這樣才能達(dá)到政府最終的目的。先牽頭對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，然后等到時(shí)機(jī)合適，再逐步把資金監(jiān)管權(quán)歸還與市場(chǎng)。
同時(shí)據(jù)王磊透露，明年有關(guān)部門(mén)將重點(diǎn)抓中介行業(yè)的資金監(jiān)管問(wèn)題，并有可能設(shè)立具有權(quán)威性的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，與此同時(shí)福美來(lái)董事長(zhǎng)胡正華也呼吁，期待盡快設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，以相應(yīng)降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
【行業(yè)格局】
中介業(yè)將面臨再次洗牌
中天事件帶給我們的另一個(gè)直接思考就是中介行業(yè)將面臨的再次洗牌。其實(shí)早在多年之前，滬上中介企業(yè)已經(jīng)有過(guò)一輪洗牌。當(dāng)時(shí)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于迅速膨脹期，由于起點(diǎn)低利潤(rùn)高，無(wú)論是新興樓市區(qū)域還是傳統(tǒng)社區(qū)，到處都可以看見(jiàn)中介的身影，幾張桌子外加幾部電話就是一家中介店，行業(yè)狀況相當(dāng)混亂，由此產(chǎn)生的行業(yè)問(wèn)題也相當(dāng)多。隨后在對(duì)整個(gè)中介行業(yè)進(jìn)行規(guī)范要求及市場(chǎng)調(diào)控生意慘淡的影響下，大部分的街邊店從此消失，轉(zhuǎn)而存在的是相應(yīng)的品牌中介店。
如今買(mǎi)房人經(jīng)常會(huì)選擇一些大型的品牌中介，不僅房源充足，服務(wù)操作也相對(duì)規(guī)范，能讓購(gòu)房者放心，因此不少外省市品牌中介也紛紛登陸上海市場(chǎng)。有業(yè)內(nèi)人士指出，在經(jīng)歷此次風(fēng)波后，買(mǎi)房人對(duì)于資金安全的要求更高，于是大型品牌中介將從中受益，而小型品牌中介將從此次行業(yè)洗牌出逐漸淡出。
